सरकारले हालै ‘बस्ती विकास, शहरी योजना तथा भवन निर्माण सम्बन्धी आधारभूत निर्माण (दोस्रो संशोधन) मापदण्ड–२०७८’ पारित गरी राजपत्रमा प्रकाशित गरेको छ । जसमा काठमाडौं उपत्यकाभित्र अग्ला भवन निर्माणमा फ्लोर एरिया रेसियो (फार)को रेसियो ४.५ सम्म कायम गरिएको छ ।
काठमाडौं उपत्यका बाहिर पनि घर-भवन बनाउन फारको मापदण्ड तोकिएको छ । शहरी विकास मन्त्रालयले बनाएको भवन निर्माण मापदण्डभन्दा बाहिर गएर घर/भवन बनाउन पाइँदैन ।
आखिर फार भनेको के हो त ? आज हामी तपाइँलाई फ्लोर एरिया रेसियो (फार) को मापदण्डबारे जानकारी गराउन गइरहेका छौं ।
आवासीय तथा व्यावसायिक घर/भवन डिजाइन र निर्माण गर्दा फारको मापदण्ड लागू हुन्छ । फारले आफ्नो जग्गामा कति क्षेत्रफल बराबरको घर बनाउन पाउने भन्ने निर्धारण गर्छ । घर बनाउन पाउने अधिकतम क्षेत्रफल तोकिदिने बित्तिकै घरको उचाई (कति तले घर बनाउने) पनि त्यसैले निर्धारण गर्ने नै भयो ।
तपाईंले आफ्नो जग्गाको क्षेत्रफललाई त्यस क्षेत्रमा कायम फारले गुणन गर्यो भने कति क्षेत्रफलको घर बनाउन पाइन्छ भन्ने थाहा हुन्छ ।
उदाहरणको लागि, तपाइँको जग्गा तीन आना छ, त्यो भनेको करिब १०२६ वर्ग फिट हुन्छ । मानौं, तपाइँको जग्गा काठमाडौं महानगरपालिकाभित्र पर्छ । अब तपाइँले घर बनाउन खोज्नुभयो । त्यहाँ पुरानो नियमअनुसार फारको रेसियो ३.५ थियो ।
यो भनेको तपाइँको जग्गाको कुल क्षेत्रफलभन्दा ३.५ गुणा ठुलो घर बनाउन पाइन्थ्यो । यसको मतलब, १०२६ × ३.५ = ३५९१ वर्ग फिट घर बनाउन पाइन्थ्यो । त्यहि जग्गा बुढानिलकण्ठ नगरपालिकाभित्र भए त्यहाँ फारको मापदण्ड २ रहेको छ । तपाइँले बुढानिलकण्ठमा १०२६ × २ = २०५२ वर्ग फिट क्षेत्रफलको मात्र घर बनाउन पाउनुभयो ।
फारले भवनको तला पनि निर्धारण गर्छ । फार मापदण्डले सिधै यति तले घर बनाउ भन्दैन, तर घुमाउरो पारामा यति तलाभन्दा माथि जान पाइँदैन भन्छ ।
एउटा उदाहरण हेरौं,
मानौं, तपाइँको मध्यबानेश्वरमा ४ आना जग्गा छ । त्यो भनेको काठमाडौं महानगर भयो ।
जग्गाको क्षेत्रफल ४ आना = १३६९ स्क्वायर फिट हुन आउँछ ।
मध्यवानेश्वरमा फारको मापदण्ड ३.५ छ ।
अब तपाइँले घर बनाउन पाउने कुल क्षेत्रफल ४७९१.५ स्क्वायर फिट हुन आउँछ ।
अब यसमा अर्को नियम पनि लगाउँ । आवासिय घरको लागि ग्राउन्ड कभरेज ८ आनाभन्दा सानो जग्गामा ७० प्रतिशत क्षेत्रफल ओगटेर घर बनाउन पाइन्छ । अब तपाइँले आफ्नो आवश्यकता अनुसार ९५८ वर्ग फिट ओगटेर मात्र घर बनाउन सक्नुहुन्छ ।
तपाइँले आफ्नो आवश्यकता अनुसार ९५८ वर्गफिट जग्गा पुरै कभरेज गरेर पनि घर बनाउन सक्नुभयो । अथवा, अलि सानो घर बनाउन पनि सक्नुभयो ।
यदि तपाईंले ७० प्रतिशत जग्गा पुरै ओगटेर ९५८ वर्गफिटमै घर बनाउन खोज्नुभयो भने तपाइँले जग्गाको कुल क्षेत्रफल ४७९१.५ वर्गफिटलाई घरले ओगट्न पाउने जग्गाको क्षेत्रफल ९५८ ले भाग गर्नुभयो भने यथार्थ आइहााल्छ ।
हेर्नुहोस्, ४७९१.५/९५८ = ५ तला । अर्थात्, तपाइँले बानेश्वरमा ४ आना जग्गामा अधिकतम ५ तलासम्मको घर बनाउन पाउनुभयो ।
यदि तपाइँले अलि सानो ८०० वर्ग फिट क्षेत्रफलमा घर बनाउन खोज्नुभयो । यसो गर्दा, ४७९१.५/८०० = ५.९८ अर्थात तपाइँले करिब ६ तलासम्मको घर बनाउन पाउनुभयो ।
यदि तपाईले ७३० वर्ग फिटको घर बनाउनु भयो भने ६.५ तलासम्म जान सक्नुहुन्छ ।
तर, कहिलेकाहीँ यतिले मात्र पुग्दैन । कतिपय नगरपालिकाले कुनै क्षेत्रअनुसार घरको उचाई पनि तोकिदिएका हुन सक्छन् । जस्तो कि, एयर्पोट क्षेत्रमा घरको अधिकतम उचाई नै ताकिएको हुन्छ । एयरपोर्ट क्षेत्रमा फारको मापदण्ड र माथिको हिसाब अनुसार ८/१० तला नै बनाउन मिले पनि त्यति अग्लो घर बनाउन स्वीकृती नपाइन सक्छ । यसको लागि नगरपालिकाको मापदण्ड राम्रोसँग बुझ्नुपर्छ ।
स्मरण गरौँ, केहि वर्ष अघिसम्म काठमाडौं महानगरले आवासिय घरको लागि फारको रेसियो १.७५ मात्र दिएको थियो । त्यो भनेको अहिलेको मापदण्डले दिने भन्दा आधामात्र घर बनाउन पाइन्थ्यो ।
| जग्गाको क्षेत्रफल | पहिला फारको मापदण्ड १.७५ | अहिले फारको मापदण्ड ३.५ | |
| ४ आना | १३६९ बर्गफिट | २३९५.७५ बर्गफिट | ४७९१.५ बर्गफिट |
| ७० प्रतिशतमात्र जमिन कभरेज गर्दा | ९५८.३ बर्गफिट | – | – |
| कति तला बनाउन पाउने ? | – | २.५ तला | ५ तला |
हालै मात्र सरकारले फार सम्बन्धि मापदण्ड संशोधन गरेर नयाँ मापदण्ड लागू गरेको छ । जसअनुसार फारको रेसियो बढाइएको छ । पहिला फारको रेसियो ३.५ रहेको ठाउँमा अहिले ४.५ सम्म दिएको छ । घरको प्रयोजन र ठाउँअनुसार फारको मापदण्ड पनि फरक फरक रहेको छ ।
नयाँ नियमअनुसार घर बनाउँदा ४ आना जग्गामा ७० प्रतिशत जमिन ओगटेर पनि करिब ६.५ तला घर बनाउन मिल्छ । तलको टेवल हेर्नुहोस्
| जग्गाको क्षेत्रफल | पुरानो मापदण्ड अनुसार फार १.७५ | हालको मापदण्ड अनुसार फार ३.५ | राजपत्रमा प्रकाशित नयाँ मापदण्ड अनुसार फार ४.५ | |
| ४ आना | १३६९ बर्गफिट | २३९५.७५ | ४७९१.५ | ६१६०.५ |
| ७० प्रतिशतमात्र जमिन कभरेज गर्दा | ९५८.३ बर्गफिट | – | – | – |
| कति तला बनाउन पाउने ? | – | २.५ तला | ५ तला | ६.४३ तला |
कहिलेदेखि लागू हुन्छ नयाँ नियम ?
मन्त्रीपरिषदले स्वीकृत गरेर नयाँ मापदण्ड राजपत्रमा समेत प्रकाशित भइसकेको छ । यसको मतलब ‘बस्ती विकास, शहरी योजना तथा भवन निर्माण सम्बन्धी आधारभूत निर्माण (दोस्रो संशोधन) मापदण्ड–२०७८’ लागू भइसक्यो । तर, नगरपालिकाको नगरसभाले यो नियमलाई लागू गर्ने भन्ने निर्णय नभई व्यावहारिक रुपमा यो संशोधन लागू हुँदैन ।
नयाँ संशोधित मापदण्डले के फरक पर्छ ?
सामान्य रुपमा यसले खासै फरक पार्दैन । करिव ५ वर्षदेखि चलेको ३.५ को नियम हुँदा पनि सानो जग्गामा आवासिय घर बनाउनेले ५ तला बनाउन पाए पनि धेरैले २.५ वा ३ तलासम्म मात्र बनाउने गरेको भेटिन्छ ।
त्यसैले मापदण्ड संशोधन हुने वित्तिकै सामान्य मानिसले धेरै लगानी गरेर ५/६ तलाको घर बनाइहाल्छन् भन्ने होइन । तर, मुल बाटोतिर जग्गा भएकोलाई व्यापारिक भवन बनाउन चाहीँ नयाँ नियमले धेरै सहज बनाएको छ ।
यस्तै, ठूला हाईराइज अपार्टमेन्ट तथा व्यापारिक कम्पलेक्सहरु बनाउन नयाँ नियमले प्रोत्साहित गरेको छ । अब थोरै जग्गामा पनि अग्ला अपार्टमेन्ट वा व्यापारिक भवन बनाउन सकिने छ ।
कुन शहरमा कस्ता घर बनाउन दिने ? कस्तो खालको प्रविधिलाई प्रोत्साहन गर्ने भन्ने कुरा दुरदर्शी नेतृत्वले गर्ने निर्णय हो । वर्षौंदेखि थोरै फारको मापदण्ड हुँदा स–साना टुक्राका घडेरी बनाएर घर बनाउँदा काठमाडौं उपत्यकामा जग्गाको अभाव हुँदै गएको छ ।
त्यसैले सरकारले यो फारको मापदण्ड खुकुलो पारेर भर्टिकल लिभिङ (अपार्टमेन्ट बसाइ)लाई प्रोत्साहन गर्न खोजेको देखिन्छ । तर, यो संशोधनले आममानिसलाई भने खासै फरक नपर्ला ।
तपाइसँग बजेट एक-डेढ करोमात्र छ भने नियमले दियो भन्दैमा ६/७ तलाको घर पक्कै बनाउनु सक्नुहुन्न । यसले व्यावसायिक रुपमा अपार्टमेन्ट बनाउनेहरुलाई भने निश्चित रुपमा फाइदा पुर्याउने छ ।
सरकारले ढिलै भएपनि यो मापदण्ड संशोधन गर्नु राम्रो हो । वास्तवमा काठमाडौँमा होरिजोन्टल लिभिङ् छोडेर भर्टिकल लिभिङ्मा जानुपर्ने दशकअघि देखि नै थियो । अहिले जति पनि अपार्टमेन्ट देखिन्छन्, अधिकांश ०७२ को भूकम्पअघि निर्माण भएका हुन् । अपार्टमेन्ट कल्चर तिब्र गतिमा बढिरहेको बेलामा भूकम्पले अग्ला भवन हल्लाएपछि अपार्टमेन्ट बसाइमा मान्छेको आकर्षण कम भयो । र, भर्टिकल लिभिङले त्यति निरन्तरता पाउन सकेन ।
अब आशा गरौं, सिमित जग्गाको सहि सदुपयोग गरेर सरकारले आवास समस्या संशोधन गर्ने छ ।
मापदण्ड संशोधनले आवासिय खर्च कम हुने
फार मापदण्ड ३.५ हुँदा काठमाडौं महानगरमा ४ आना जग्गामा ५ परिवार अट्ने गरि घर बनाउन पाइन्थ्यो । यदि ६ परिवार अटाउनुपर्यो भने अर्को जग्गा किनेर घर बनाउनुपर्ने हुन्थ्यो । तर, फार ४.५ पुर्याएपछि त्यही जग्गामा ६/७ तलासम्मको घर बनाउन सकिन्छ, जहाँ धेरै परिवार अटाउने भए ।
यहाँ बुझ्नुपर्ने कुरा के छ भने घर बनाउन सस्तो पर्ने वा घर बनाउन कम खर्च लाग्ने होइन कि प्रतिपरिवार आवास खर्च कम हुने मात्र हो ।